Все о покупке апартаментов в Санкт-Петербурге

квартира в Санкт-Петербурге

Апартаменты — это, наверное, самый обсуждаемый формат недвижимости. Хотя построено уже множество проектов апартаментов разных классов и форматов, вопросы и сомнения у покупателей, и у участников рынка остаются. Как купить, через ДДУ или эскроу-счета? Для собственного проживания или инвестиций? Сдавать в аренду самостоятельно или через управляющую компанию?

Я провёл анализ рынка апартаментов в Санкт-Петербурге на основе трёх самых известный и крупных проектов от ведущих застройщиков в этом сегменте рынка, апартаменты которых подходят как для постоянного проживания, так и для инвестиций, с последующей сдачей в аренду.

О проектном финансировании

В связи с изменениями в ФЗ-214, если объект не соответствует критериям готовности и проданных площадей (этот показатель определяется специальной комиссией, а в среднем это 30%), он должен строиться за счет проектного финансирования.

Группа Компаний Docklands development сотрудничает с Банком ВТБ в рамках проектного финансирования и предполагает, что рынок ждет повышение цен еще на 5–10% в ближайшие месяцы — так как застройщики будут компенсировать издержки, связанные с новыми нормами работы.

Застройщик VALO — компания «ГАЛС» — работает без проектного финансирования. На данный момент собственных средств компании и средств, привлеченных от дольщиков, достаточно — и должно хватить на достройку всего комплекса.

А вот проект Studio Moskovsky реализуется по схеме с эскроу-счетами. Застройщик подписал соглашение с Банком ВТБ об открытии возобновляемой кредитной линии на 1,2 млрд рублей сроком до 2023 года.

купить квартиру

Обязательная классификация

Сейчас все объекты, предоставляющие гостиничные услуги, обязаны пройти обязательную классификацию. Без сертификата о прохождении классификации собственник коммерческих площадей не может сдавать объект посуточно, только долгосрочно. Это очень важное различие! И многие не обращают на это внимание. Так же текущая редакция ЖК РФ запрещает в принципе размещать гостиницы в жилом фонде.

Апарт-отель Docklands первым в Санкт-Петербурге получил сертификат «четыре звезды». И это дает ему огромное преимущество перед другими апарт-отелями, не имеющими звезд, особенно при работе с зарубежными туристами и организованными группами. Так же звезды позволяют принимать туристов во время масштабных спортивных и деловых мероприятий.

Апартаменты VALO корпуса № 1 тоже уже прошли обязательную сертификацию и получили «три звезды». А как отмечают эксперты, комплекс мог бы получить более высокий класс — «три звезды плюс», но в нашей стране такой классификации пока нет.

Второй корпус VALO комплекса еще не достроен, но изначально запланирован как «четырехзвездочная» гостиница. Апарт-отели в третьем и четвертом корпусах также планируют получить «три звезды». А в пятом корпусе расположится апарт-отель VALO Affordable Luxury — скорее всего он будет сертифицирован как «четверка».

Для апартаментов звездность важна так же, как и для обычных гостиниц. Клиенты должен понимать, к какому классу относится выбранный им объект и на какой уровень сервиса он может рассчитывать, останавливаясь здесь. По сути, апарт-отель — эта та же гостиница, только с кухонной зоной в номерах.

А смогут ли будущие собственники апартаментов самостоятельно сдавать юниты долгосрочно или вся работа должна вестись через управляющую компанию?

В Docklands development такие случаи есть, но собственников, сдающих апартаменты самостоятельно все меньше. Доход при самостоятельной сдаче гораздо ниже, конкурировать по уровню сервиса и разнообразию услуг с отелем они не могут. Как итог, большинство передают свои апартаменты в управление нашему отельеру.

В VALO апартаменты в секциях и корпусах, предусмотренных под собственное проживание, могут использоваться владельцами по их усмотрению. Можно жить самим, можно найти арендаторов. Но сдавать номера в краткосрочную аренду они не смогут, так как этим могут заниматься только сертифицированные компании.

Управление объектом недвижимости

Сейчас на рынке в основном работают апарт-отели, которыми занимаются приглашенные управляющие компании (УК). Но застройщики, о которых я пишу в этом материале, выбрали другой путь. Они создали собственные компании, которые занимаются развитием апартаментов.

Застройщик Docklands development создал собственного отельного оператора, что позволило гарантировать доходность, озвученную инвестору на этапе покупки.

В VALO так же создали собственную управляющую компанию VALO Service, в которую собрали команду профессионалов с большим опытом как в управлении, так и в гостиничном секторе. Управляющая компания будет обеспечивать загрузку апарт-отелей — для этого направления были приглашены эксперты из компании Hospitality Management. Эксплуатацию гостиничного комплекса УК VALO Service будет также осуществлять с помощью привлеченных специалистов — эксплуатирующей организации PROFMAN.

Застройщик RBI PM (входит в Группу RBI) создал в структуре Группы RBI специально для управления апарт-отелями свою управляющую компанию. А RBI — это бренд, и их клиенты могут быть уверены, что получат сервис высокого качества, по стандартам RBI. В этом преимущество собственной управляющей компании перед приглашенной.

Docklands development применяют комбинированный вариант в зависимости от сезона. Зимой спрос на кратковременную аренду снижается. Поэтому отель заранее расширяет предложение для долгосрочных арендаторов, чтобы подтвердить плановые показатели по доходу инвесторов.

В VALO управляющая компания будет заниматься и краткосрочной, и долгосрочной арендой. В комплексе апарт-отелей VALO есть разделение по гостиничным форматам: одни апарт-отели рассчитаны только на кратковременное пребывание, другие — только на долгосрочное, третьи — и на кратковременное, и на долгосрочное. УК VALO Service управляет всеми отелями комплекса.

Доходность объекта зависит напрямую от заполняемости, то есть востребованности апартаментов среди арендаторов. Формат апартаментов позволяет работать с широким кругом гостей. Это могут быть индивидуальные туристы, для которых важно наличие кухни в номере, организованные группы, бизнес-туристы. Все упомянутые застройщики выделили схожие сегменты, с которыми они уже работают или только планируют работать, если проекты находятся на стадии строительства.

Кстати! С 1 октября 2019 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области действует упрощенный визовый режим для граждан 53 стран. Как же это отразится на рынке гостиничной недвижимости, к которому относятся сервисные апартаменты?

Группа Компаний Docklands development сообщает, что ещё до этих изменений принимали достаточно много гостей из-за рубежа. А за прошедшие четыре месяца их гостями стали более 9 тыс. человек из 40 стран мира. После упрощения визового режима и начала работы процедуры ожидается увеличения потока минимум на 15–20%.

VALO считают, что введение электронных виз значительно упростит процедуру и, как следствие, повысит привлекательность Санкт-Петербурга для туристов. Увеличится туристический поток в низкий сезон, будет больше самостоятельных путешественников, а также тех, кто приезжает в Санкт-Петербург город повторно. Для гостиничного бизнеса и для всей туристической отрасли это, безусловно, позитивная тенденция.

Сейчас апартаменты в Санкт-Петербурге покупают как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду. Но ситуация может измениться уже в ближайшее время. Застройщики отмечают тенденцию увеличения количества инвестиционных сделок с апартаментами.

В Docklands development разделяют концепции апарт-отелей. У каждого здания свое назначение. В первых двух зданиях соотношение совершенных покупок для жизни и инвестиций почти 50 на 50%. Во второй очереди лофт-квартала Docklands большинство апартаментов предназначено для последующей сдачи в краткосрочную или долгосрочную аренду. А для собственного проживания предусмотрен лишь один корпус — видовой клубный дом премиум-класса Docklands.Club.

В VALO средний расклад примерно такой: около 70% покупателей VALO — это инвесторы, около 30% покупают апартаменты для собственного проживания. Сегодня многие специально выбирают проекты с гостиничной инфраструктурой и сервисом, так как в апарт-отеле уровень комфорта для проживания значительно выше, чем в многоквартирном доме.

А в RBI PM (входит в Группу RBI) большая часть покупателей Studio Moskovsky — это все-таки инвесторы. И эта цифра близка к 100%. Большая часть из них планирует сдавать апартаменты в аренду не самостоятельно, а с помощью нашей управляющей компании — RBI PM.

квартира в другом городе
апартаменты в Санкт-Петербурге

Необходимо ли присваивать апартаментам законодательно статус жилой недвижимости?

В Docklands development апартаменты фактически делятся на несколько типов: для жизни (без сервиса), апарт-отели (гостиницы) и смешанный вариант.

апартаменты в другом городе

Апарт-отель Docklands (полное описание, цены и наличие свободных апартаментов у официального представителя Застройщика в Архангельске — «АМС-недвижимость», ул. Попова 14, оф. 28, 8 (911) 554-36-06, e-mail: ams1428@yandex.ru ВК https://vk.com/etagiarh29

Апарт-отели следует приравнять к гостиничной недвижимости. Смешанный вариант привести к одному из типов, иначе возможны конфликтные ситуации при пересечении потоков суточных арендаторов и постоянных жителей. Апартаменты для жизни, в том числе загородные и элитные, в сфере жилищного регулирования имеет смысл приравнять к жилью, а в сфере строительного — к коммерческим помещениям.

Скорее всего, законодатели к этому и придут, а новые проекты разрешат строить только в сегменте гостеприимства. Во всем мире апартаменты — это арендное жилье. Оно должно оставаться таковым, а не становиться способом постройки жилья там, где его нельзя возводить.

В VALO считают, что у собственников апартаментов должны быть такие же права, как и у собственников квартир. Сдача апартаментов в качестве гостиничных номеров остается за управляющей компанией. Для собственника покупка юнита в апарт-отеле — это бизнес-инвестиция, которая в будущем даст возможность получать высокий доход от краткосрочной аренды. При этом заниматься сдачей может только сертифицированная управляющая компания. И сдаваться в аренду могут только помещения, подходящие под данный формат.

инвестиции в недвижимость

Апарт-отель VALO (полное описание, цены и наличие свободных апартаментов у официального представителя Застройщика в Архангельске — «АМС-недвижимость», ул. Попова 14, оф. 28, 8 (911) 554-36-06, e-mail: ams1428@yandex.ru ВК https://vk.com/etagiarh29

В RBI PM (входит в Группу RBI) не видят необходимости в этом: жилье — это жилье, апартаменты — это апартаменты. Застройщик создает сервисные апартаменты, которые изначально заточены на работу с арендатором, с полным комплексом гостиничных услуг. В случае со Studio Moskovsky — это отель уровня «три звезды» по гостиничной классификации.

застройщики Санкт-Петербурга

Апарт-отель Studio Moskovsky (полное описание, цены и наличие свободных апартаментов у официального представителя Застройщика в Архангельске — «АМС-недвижимость», ул. Попова 14, оф. 28, 8 (911) 554-36-06, e-mail: ams1428@yandex.ru ВК https://vk.com/etagiarh29

Портрет покупателя апартаментов в Санкт-Петербурге.

Представители застройщиков постарались описать портрет покупателя (инвестора) апартаментов.

Представитель ГК Docklands development описывает его так. Есть две основные категории инвесторов. Первые предпочитают зарабатывать на перепродаже актива — от котлована до момента сдачи объекта рост стоимости может составлять от 40 до 100%. Другие нацелены на сохранение и увеличение своего капитала, получение надежного источника регулярного пассивного дохода. Недвижимость растет в цене, арендные ставки также растут.

Представитель VALO говорит, что как такового портрета нет. Покупку доходных апартаментов рассматривают абсолютно все категории граждан, люди разных возрастов, из разных городов. Для них главные преимущества — это сохранение денежных средств и получение пассивного дохода (без собственного участия) за счет сдачи недвижимости в аренду управляющей компании. Если же говорить о процентах, то доход зависит от момента покупки апартаментов: чем раньше вы оформите сделку, тем выше будет доходность. В проекте VALO она доходила до 19,5% (при покупке апартаментов в корпусе № 5 на старте продаж, в марте 2019 года).

А представитель RBI PM (входит в Группу RBI) видит портрет покупателя так — это собственники бизнеса и предприниматели, руководители высшего и среднего звена, госслужащие, рантье. Реже — корпоративные инвесторы/юрлица.

Какова же доходность апартаментов в Санкт-Петербурге?

Docklands (объект принимает гостей): минимальный гарантированный доход — 30 тыс. руб./мес. Максимальный — без ограничений. По данным застройщика, в высокий сезон собственник может получить 70–100 тыс. руб./мес., в зависимости от категории номера.

VALO (объект еще не начал принимать гостей): анонсируемая доходность со второго года работы для краткосрочной аренды — от 32,5 до 41 тыс. руб./мес. (зависит от корпуса), долгосрочной — от 25 до 30,5 тыс. руб./мес. (зависит от корпуса).

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Вам также может понравиться